전세사기 방법 7가지 알아보기
전세사기는 세입자의 전세보증금을 가로채거나 여러 임차인과 중복계약을 하는 등 금전적인 피해와 함께 정신적으로도 많은 고통을 주는 범죄입니다. 이 글에서는 전세사기 방법 7가지를 상세하게 알아보고, 그러한 사기를 피하기 위한 방법을 제시하겠습니다.
1. 전세 이중계약 사기
전세 이중계약은 전세보증금을 중간에 가로채는 사기 수법 중 하나입니다. 이 경우 집주인과 월세 계약을 한 세입자나 공인중개사가 집주인 행세를 하여 새로운 세입자와 전세계약을 체결하고, 이 과정에서 전세보증금을 가로채는 것입니다. 전세세입자는 정식 계약이 이루어지지 않았기 때문에 보증금을 가로챈 사기꾼을 잡지 못하면 보증금을 돌려받을 방법이 없습니다.
이중계약의 예시
예를 들어, A라는 집주인이 B세입자와 전세계약을 맺은 후, C라는 새로운 세입자와 중복으로 계약을 체결했다고 가정해 보겠습니다. 이 순간 C세입자는 계약된 집의 실제 소유자가 아닌 A와 계약을 한 것이므로 법적으로 보호받지 못합니다. 이처럼 예기치 못한 상황에 처하지 않도록 주의해야 합니다.
이중계약 방지를 위한 체크리스트
| 체크리스트 | 방법 |
|---|---|
| 소유주 확인 | 등기부등본 상의 소유주와 신분증 대조 |
| 대리인 계약 시 | 위임장의 전세계약 명시 유무 확인 |
| 신뢰할 수 있는 중개사 선택 | 경과 기간이 긴 중개사와 거래하기 |
공인중개사가 사기꾼일 경우 관련 문서를 위조할 수 있으므로, 해당 지역에서 오랫동안 운영한 공인중개사를 통해 거래하는 것이 좋습니다. 또한국토교통부에서 운영하는 국가공간정보포털에서 중개업등록증의 위조 여부도 확인하는 것이 필요합니다.
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2. 전세 중복계약 사기
전세 중복계약 사기는 전세 계약을 1명이 아닌 여러명과 동시에 계약을 맺은 뒤 모든 계약자에게서 전세보증금을 받아 잠적하는 사기 방법입니다. 이 사기는 매물이 주변 전세 시세보다 저렴하게 내놓기 때문에 세입자를 쉽게 끌어들입니다.
중복계약의 발생 과정
가령, D라는 집주인이 E와 F에게 동시에 전세계약을 체결하고 두 사람에게서 보증금을 받은 후 사라지는 상황을 생각해봅시다. 이 경우 두 사람 모두 보증금을 돌려받기 위한 법적 보호장치가 없어 큰 피해를 입게 됩니다. 이실제 사건에서 피해자는 전세가가 저렴하다는 점에 유의하고, 계약서를 면밀히 검토해야 합니다.
중복계약 방지를 위한 고려 사항
| 고려 사항 | 설명 |
|---|---|
| 주변 시세 확인 | 시세 대비 전세가가 저렴한 매물 의심하기 |
| 중개업등록증 검토 | 매물 등록된 부동산의 중개업등록증 확인 |
| 전입신고 및 확정일자 확보 | 계약 후 즉시 전입신고 및 확정일자 받기 |
이렇게 확인 절차를 철저히 밟아야만 중복계약으로부터 보호받을 수 있습니다. 특히, 계약 후 잔금을 납부한 경우는 더욱 유의해야 합니다.
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3. 깡통전세 사기 방법
깡통전세 사기는 주로 시세 확인이 어려운 신축빌라에서 발생하며, 2021년에는 세모녀 사기로 알려진 사건이 있었습니다. 이 사건에서는 빌라 500채의 세입자들에게 전세보증금을 돌려주지 못했습니다. 깡통전세 사기는 명의를 빌려준 바지사장(세모녀), 건축주 및 분양대행사, 공인중개사가 함께 사기를 친 공범입니다.
깡통전세의 전개 방식
깡통전세의 경우, 분양대행사가 건축주에게 지급할 돈보다 더 높은 전세가격으로 세입자와 계약을 한 뒤, 세입자가 입주하면 소유자를 바지사장 앞으로 변경합니다. 이렇게 되면, 전세계약이 만료되었을 때 보증금을 돌려받는 과정에서 문제가 발생합니다.
| 단계 | 설명 |
|---|---|
| 1단계: 전세계약체결 | 분양대행사가 까다롭게 계약을 체결함 |
| 2단계: 세입자 입주 | 세입자가 새로운 집으로 이사함 |
| 3단계: 보증금 반환 문제 | 바지사장이 보증금을 돌려줄 수 없는 상황에 상황변화 발생 |
이런 갈등에 휘말리지 않기 위해서는 계약서에 특약을 추가하여 소유자 변경을 금지해야 합니다. 예를 들어, 전세기간 동안 소유자 변경을 금지하며, 위반 시 계약을 해지한다라는 조항을 명시해야 합니다.
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4. 신탁회사 소유 건물 전세사기
신탁회사 소유의 건물에서 발생하는 전세사기 유형입니다. 집주인이 신탁사에 소유권을 넘긴 뒤 은행 대출을 받고, 공인중개사와 공모하여 사기를 범합니다. 이 경우 공인중개사도 사기 공범이며, 세입자에게 배당 순위를 신탁사보다 우선하게 해줄 것처럼 설명하며 전세보증금을 가로채는 경우가 많습니다.
신탁회사의 역할과 위험
신탁회사가 소유하고 있는 건물에서 계약을 체결하려면 신탁사에 정확한 사실관계를 확인한 후 계약을 진행해야 합니다. 신탁사에 문의하여 해당 구축물의 소유관계 및 실제 대출 남용 여부를 반드시 체크해야 합니다.
| 단계 | 체크리스트 |
|---|---|
| 계약체결 전 조사 | 신탁회사에 사실 확인 후 계약 진행 |
| 계약서 특약 추가 | 신탁사 소유임을 명시한 계약서 작성 |
| 신탁사의 공식 회신 확인 | 실제 계약의 타당성을 확인 |
신탁회사의 소유물이 아닌 경우 세입자는 자신을 방어할 수 있는 법적 메커니즘을 잃게 되므로, 사전에 충분히 주의해주어야 합니다.
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5. 불법 건축물 사기
불법 건축물에서 발생하는 전세사기입니다. 일반적인 거주 목적의 주택이 아닌 상가와 같은 근린생활시설에서 자주 일어납니다. 임대인은 불법적으로 건축된 수익형 전환 주택이나 옥탑방과 같은 건물을 주거용으로 속여 임대하는 경우가 많습니다.
불법 건축물에 대한 위험
불법 건축물에서 주거하고 있는 경우 주민등록법 및 건축법 위반으로 퇴거명령 및 철거가 진행될 수 있으며, 이 경우 전세보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.
| 고려사항 | 방법 |
|---|---|
| 전세보증보험 가입 요구 | 주거용 건물을 조건으로 하여 가입확보 |
| 건축물대장 확인 | 건물의 용도변경 및 건축법 위반 사항 확인 |
불법 건축물 전세계약 사기를 예방하기 위해서는 법적으로 인정받는 건축물에만 계약을 체결하는 것이 필수입니다.
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6. 전체 호실 전세 사기
다가구 주택이나 상가주택에서 발생하는 전체 호실 전세사기입니다. 여러 세입자와 각기 전세계약을 맺은 후, 건물을 통째로 경매로 넘겨 전세보증금을 가로채는 수법입니다. 건물주와 공인중개사가 이 과정에서 공범이 되는 경우가 많습니다.
전체 호실 전세사기의 전개 과정
이 사기의 피해를 입지 않기 위해서는 전세계약 시 반드시 근저당 채권액을 확인해야 합니다. 만약 근저당이 설정되어 있다면 세입자는 그 채권보다 선순위로 설정된 채권의 존재를 유념해야 합니다.
| 단계 | 체크리스트 |
|---|---|
| 등기부등본 확인 | 근저당 채권액 및 설정 여부 확인 |
| 계약내용 확인 | 공인중개사의 과실 여부 파악 및 기록 |
| 근저당 설정의 선순위 확인 | 세입자의 전세보증금보다 우선권 상실 여부 |
계약 과정에서 공인중개사의 과실이 있다면 공인중개사협회에 손해배상 청구 및 경찰 고소가 가능합니다.
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7. 직거래 전세사기
직거래로 이루어진 전세계약에서 발생하는 사기입니다. 공인중개사를 거치지 않고 임대인과 임차인이 직접 계약하기 때문에 사기를 당할 위험이 큽니다. 실제로 계약 과정에서 집주인 행세를 하는 경우 언급된 전세보증금을 받고 사라지는 일이 많습니다.
직거래의 위험 요소
특히, 돈을 직거래로 주고받는 경우 안전장치가 전혀 없어 큰 피해를 입을 수 있습니다. 공인중개사 수수료를 아낄 마음이 맘으로 직거래하는 사례가 늘어나고 있습니다.
| 체크리스트 | 안내 |
|---|---|
| 임대인 신분 확인 | 신분증 및 주소지, 명의 확인 |
| 피해 예방을 위한 주의사항 | 손해책임보험에 가입된 중개사를 통해 계약하는 것이 좋음 |
직거래로 진행할 경우, 항상 신중함을 가지고 접근하는 것이 중요합니다.
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결론
💡 전세사기를 예방하는 방법과 주의사항을 지금 바로 알아보세요. 💡
전세사기 방법 7가지에 대해 알아보았습니다. 전세사기는 금전적인 피해뿐만 아니라 심리적 고통을 초래하기도 합니다. 그러므로 위의 사례를 참고하여 전세 계약 시 주의사항을 철저히 점검하고, 항상 사기 피해를 예방할 수 있는 방법을 강구해야 합니다. 지식은 힘입니다! 소중한 전세보증금을 지키기 위해 적극적으로 정보를 활용하고, 올바른 계약 문화를 만들어 가는 것이 중요합니다.
자주 묻는 질문과 답변:
- 전세사기를 당했을 경우 어떻게 해야 하나요?
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즉시 경찰에 신고하고 법률 상담을 받는 것이 중요합니다.
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전세보증보험은 필수인가요?
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전세보증보험은 피해를 최소화하는 중요한 방안 중 하나로, 가능하면 반드시 가입하는 것이 좋습니다.
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어떻게 공인중개사를 신뢰할 수 있나요?
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경과 기간이 긴 공인중개사와 거래하고, 국가공간정보포털에서 중개업등록증을 확인하는 것이 좋습니다.
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이중계약 여부는 어떻게 확인하나요?
- 계약 전 소유자와 임대인의 신분증 및 등기부등본을 철저히 대조해야 합니다.
전세사기 피해를 피하는 7가지 방법!
전세사기 피해를 피하는 7가지 방법!
전세사기 피해를 피하는 7가지 방법!
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